És públic i notori que la recessió financera que hem patit en l’última dècada ha causat perjudicis econòmics de caire essencial i vital a nombroses famílies, i per això el passat mes de juny va entrar en vigor la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels crèdits immobiliaris, per la qual s’integra a l’ordenament jurídic espanyol la Directiva 2014/17/UE del Parlament Europeu i del Consell, que introdueix modificacions en la Llei Hipotecària per a la protecció de les persones consumidores que subscriuen contractes de crèdit al consum garantits amb hipoteca en relació amb béns immobles d’ús residencial, en què també s’hi inclouen elements com trasters i garatges.

El legislador espanyol ha volgut dotar de més de protecció les persones consumidores mitjançant garanties de transparència de la informació i publicitat, normes de repartiment de costos i limitació d’aquests, i una major amplitud de vies en casos d’impossibilitat de pagament del crèdit hipotecari.

En concret, i en termes generals, la reforma normativa ha establert l’obligació prèvia a la subscripció del préstec hipotecari d’haver d’analitzar la solvència present i futura de les persones consumidores, sense cost per a elles. Abans de subscriure el préstec l’entitat financera haurà de donar tota la informació clara i comprensible, com a mínim, 10 dies abans de la signatura de l’escriptura i, en el mateix sentit, es pot acudir al notari de lliure elecció perquè l’assessori gratuïtament sobre el contingut i conseqüències del que se signarà.

D’altra banda, quant al règim financer propi de les operacions de préstec també s’hi han inclòs modificacions necessàries. El repartiment de despeses, que tantes reclamacions ha originat, queda distribuït de la següent manera: els prestadors hauran de fer-se càrrec dels costos de gestoria, registre, notari, impost d’actes jurídics documentats i la primera còpia de l’escriptura. Les persones consumidores hauran de suportar el cost de la taxació de l’immoble, fixat pel taxador de la seva elecció, i la segona i ulteriors còpies de l’escriptura. Respecte a les comissions s’ha establert:

  • La comissió d’obertura es cobrarà un únic cop i haurà d’englobar la totalitat de les despeses d’estudi, tramitació i similars.
  • Les comissions per novació i subrogació només seran del 0,15% del capital reemborsat i vigents durant els 3 primers anys; un cop passats, desapareixeran.
  • La comissió de cancel·lació i amortització anticipada serà d’un màxim del 2% del capital anticipat durant els primers 10 anys i després de l’1,5%. En el cas d’interès variable, el cost no podrà superar el 0,25% en els 3 primers anys o el 0,15 en els 5 primers.

Per a atorgar un nivell de protecció més ampli a les persones consumidores, s’ha prohibit expressament la venda de productes vinculats i s’ha establert l’obligació d’acceptar aquelles pòlisses d’assegurança d’altres entitats que ofereixin prestacions equivalents a les ofertes per la prestadora. En el mateix sentit, per a l’execució de la hipoteca caldrà haver incorregut, en la primera meitat del préstec, en un impagament de 12 mensualitats o el 3% del capital i, en la segona meitat, el 7% del capital prestat o un impagament de 15 mensualitats.

En el vessant econòmic, s’estableix clarament la desaparició de la clàusula sol en els préstecs d’interès variable, així com la limitació de l’interès moratori en l’interès legal del diner més tres punts. També s’ha introduït la fórmula de càlcul de la TAE per a conèixer el cost total del préstec.

Val a dir que amb el nou règim legal es millora clarament la situació anterior, ja que, tot i que tardanament, es disposa un règim jurídic molt més protector que a més era necessari, i del qual també poden gaudir les persones consumidores amb préstecs sotmesos a la legislació anterior en els extrems d’amortització anticipada, novació, subrogació i venciment anticipat. Tot i això, no s’ha aprofundit en les solucions que podrien ser més vitals, com l’opció de donar en pagament l’immoble hipotecat, de la qual només es contempla la possibilitat, però que se supedita al que es pacti amb l’entitat financera.

Raquel Álvarez
Advocada del Departament Jurídic de PIMEC