Es público y notorio que la recesión financiera que hemos padecido en la última década ha causado perjuicios económicos y por eso el pasado mes de junio entró en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los créditos inmobiliarios, por la que se integra en el ordenamiento jurídico español la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, que introduce modificaciones en la Ley Hipotecaria para la protección de las personas consumidoras que suscriben contratos de crédito al consumo garantizados con hipoteca en relación con bienes inmuebles de uso residencial, en la que también se incluyen elementos como trasteros y garajes.
El legislador español ha querido dotar de mayor protección a las personas consumidoras mediante garantías de transparencia de la información y publicidad, normas de reparto de costes y limitación de estos, así como una mayor amplitud de vías en casos de imposibilidad de pago del crédito hipotecario.
En concreto, y en términos generales, la reforma normativa ha establecido la obligación previa a la suscripción del préstamo hipotecario de tener que analizar la solvencia presente y futura de las personas consumidoras. Antes de suscribir el préstamo la entidad financiera deberá proporcionar toda la información clara y comprensible, como mínimo, 10 días antes de la firma de la escritura y, en el mismo sentido, se puede acudir a un notario de libre elección para un asesoramiento gratuito sobre el contenido y las consecuencias de lo que se firmará.
Por otro lado, en cuanto al régimen financiero propio de las operaciones de préstamo también se han incluido modificaciones necesarias. El reparto de gastos, que tantas reclamaciones ha originado, queda distribuido de la siguiente manera: los prestamistas tendrán que correr a cargo de los costes de gestoría, registro, notario, impuesto de actos jurídicos documentados y la primera copia de la escritura. Las personas consumidoras deberán soportar el coste de la tasación del inmueble. Respecto a las comisiones se ha establecido:
– La comisión por apertura se cobrará una única vez y deberá englobar la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y similares.
– Las comisiones por novación y subrogación solo serán del 0,15% del capital reembolsado y vigentes durante los 3 primeros años; una vez transcurridos, desaparecerán.
– La comisión de cancelación y amortización anticipada será de un máximo del 2% del capital anticipado durante los primeros 10 años y después del 1,5%. En el caso de interés variable el coste no podrá superar el 0,25% en los 3 primeros años o el 0,15 en los 5 primeros.
Para otorgar un nivel de protección más amplio a las personas consumidoras, se ha prohibido expresamente la venta de productos vinculados y se ha establecido la obligación de aceptar aquellas pólizas de seguro de otras entidades que ofrezcan prestaciones equivalentes a las ofrecidas por la prestamista. En el mismo sentido, para la ejecución de la hipoteca habrá que incurrir, en la primera mitad del préstamo, en un impago de 12 mensualidades o el 3% del capital y, en la segunda mitad, el 7% del capital prestado o un impago de 15 mensualidades.
Económicamente se establece claramente la desaparición de la cláusula suelo en los préstamos de interés variable, así como la limitación del interés moratorio en el interés legal del dinero más tres puntos. También se ha introducido la fórmula de cálculo de la TAE para conocer el coste total del préstamo.
Con el nuevo régimen legal se mejora claramente la situación anterior, puesto que, aunque tardíamente, se dispone un régimen jurídico mucho más protector y que además era necesario, y del que también pueden disfrutar las personas consumidoras con préstamos sometidos a la legislación anterior en los extremos de amortización anticipada, novación, subrogación y vencimiento anticipado. Aun así, no se ha profundizado en las soluciones que podrían ser más vitales, como la opción de dar en pago el inmueble hipotecado, de la que solo se contempla la posibilidad, pero se supedita a lo que se pacte con la entidad financiera.
Raquel Álvarez
Abogada del Departamento Jurídico de PIMEC
